Как мы сэкономили 3 миллиона рублей: метод дисконтированных денежных потоков (DCF) на практике

Хочу рассказать историю из области инвестиций, которая началась, буквально пару недель назад и, в общем-то, еще продолжается. Думаю, она может послужить своего рода практическим кейсом по применению метода дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flows).

Главная мораль — применение базовых финансовых формул иногда может принести очень заметную выгоду в реальных деньгах.

Итак, суть в следующем.

Мой брат с его другом, решили инвестировать рублевый капитал в недвижимость. С финансами и инвестированием они знакомы не понаслышке — бывшие трейдеры, а потом и менеджеры крупнейшего в России инвестиционного банка, сейчас, отойдя от дел, ищут интересные инвестиционные проекты и ниши для предпринимательских начинаний.

Выбор их пал на небольшие квартиры-студии в строящемся лофте в одном из центральных районов Москвы. Квартир осталось 6, и они решили их все взять. Продавец расписал сделку как очень выгодную, предложил, по его словам, хорошую цену для этого класса недвижимости и плюс ко всему еще скидку 15%.

Когда я узнал саму цену, мне стало интересно, насколько в реальности это будет выгодно. Я подумал: «Зачем компания-девелопер будет предлагать кому-то выгодный инвестиционной проект, если они могут придержать квартиры, продать их позднее, и сами реализовать выгоду?» Ответы могут быть следующими — есть проблемы и они хотят передать другим людям, видимо, немаленький риск по проекту; или, возможно, предлагают цену, которая не так выгодна, как они расписывают.

Чтобы прояснить ситуацию, решил посчитать доходность проекта, состоящего из покупки и последующей продажи квартир по формуле дисконтированных денежных потоков. Сначала расскажу немного о самом методе DCF, а потом как считал и каковы результаты.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Метод дисконтированных денежных потоков — очень распространенный и самый базовый метод оценки любых активов, инвестиционных проектов или бизнесов.

Суть метода очень проста. Мы просто складываем все будущие денежные поступления и расходы по проекту (все денежные потоки), и смотрим, что он даст нам в итоге — прибыль или убыток.

Но не просто так складываем, а учитываем тот факт, что ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, если мы ее получим в будущем. Поэтому в методе DCF мы складываем все будущие денежные потоки проекта приведенные к их текущей стоимости.

Простой пример, чтобы было понятней

1000 рублей, полученная через год, имеет меньшую ценность, чем 1000 рублей, полученная сейчас. И это потому что деньги, полученные сейчас, имеют возможность зарабатывать процентную ставку, если их положить на депозит в банке. (Это кстати один из основных законов в финансах и называется временная стоимость денег).

В России ставка по безрисковым депозитам считается сейчас равной 10% годовых, и поэтому 1000 рублей, полученная через год, равна 909 рублям, полученным сейчас. Действительно, если мы получаем 909 рублей, мы кладем их на депозит под 10% годовых, и через год имеем ровно 1000 рублей.

Эти 909 рублей называют текущей стоимостью 1000 рублей, полученной через год. Нахождение текущей стоимости какой-то суммы денег будущего называется дисконтированием этих будущих денег до текущей стоимости. Термины звучат сложно, но суть, как видите, довольно проста.

И весь смысл метода DCF заключается в том, что складывая текущую стоимость всех доходов и расходов по проекту, мы тем самым рассчитываем, какой доход он дает в итоге сверх дохода банковского депозита. То есть, если мы займемся этим проектом, насколько больше процентов получим, чем если просто положим деньги в банк? И вообще, не получим ли доход в проекте меньше, чем получили бы в банке, ничего не делая? Такое тоже вполне может случиться.

Из примера с 1000 рублей через год, может показаться, что все эти поиски текущей стоимости будущих денежных потоков имеют мало значения, но вы сейчас увидите, что это совсем не так.

Расчет DCF для покупки и последующей продажи квартир

Собственно, квартиры — это маленькие студии по 26 кв. м в строящемся здании. Строительство здания будет завершено через 2 года. Цена, которую предложил девелопер — 6.15 млн. руб. за 1 студию.

Повезло, практически в этом же районе, как оказалось, был уже достроенный и сданный в эксплуатацию лофт, точно такого же класса класса и, кстати, от того же самого девелопера. И в нем были выставлены на продажу следующие студии.

Метраж у них побольше и стоимость лежит в диапазоне 11 млн — 12.59 млн за студию 39 кв.м. Таким образом, если рассчитать стоимость квадратного метра то, для нашей студии получим следующий диапазон цен, за которые сможем её потом продать: 7.4 млн — 8.38 млн за 26 кв м.

DCF = -6.15 млн + 7.8 млн /(1 + 0.1)^2 — 7.8 млн*0.13/(1 + 0.1)^2 = -6.15 млн + 6.45 млн — 0.84 млн = -0.54 млн = -540 тыc руб

  • Первое слагаемое — это стоимость квартиры, со знаком минус, так как это расход, он не дисконтируется, ведь происходит сейчас.
  • Второе слагаемое это доход 7.8 миллионов от продажи квартиры через два года, он дисконтирован до текущей стоимости.
  • Третье слагаемое — налог 13% от цены продажи квартиры, который прийдется заплатить, через 2 года, он тоже дисконтирован.
  • В скобках же у нас учитывается процент по депозиту по формуле (1 + банковский процент)^n, где n — это количество лет, через которые будет доход или расход.

После знака равно мы видим суммы текущих стоимостей всех денежных потоков и, как выясняется, DCF всего проекта отрицателен. То есть по сравнению с тем, если бы мы просто положили 6.15 миллионов на депозит, мы потеряем 540 тысяч, если вложимся в студию по этой цене.

Вот так и получается: вроде бы казалось наварили 1.6 миллиона (купили за 6.2 млн, а продали за 7.8), а на самом деле потеряли 540 тысяч. И это только с 1 квартиры.

Я рассчитал, при какой цене DCF будет примерно равным 0 и мы не проиграем депозиту.

DCF = 0 = -5.6 млн + 7.8 млн /(1 + 0.1)^2 — 7.8 млн*0.13/(1 + 0.1)^2 = -5.6 млн + 6.45 млн — 0.84 млн = 0 млн

Самое неожиданное в этой истории это то что, когда они показали продавцу этот расчет, цена была мгновенно снижена, до 5.5 млн рублей (!) — на 650 тысяч рублей за одну квартиру, и в целом по сделке скидка оказалась 3.6 млн рублей.

Одна строчка простых вычислений экономит тебе 3.6 млн рублей. Может все-таки ради такого стоит взять учебник по финансам и ознакомиться с ним? :)

И кроме того, это еще одно яркое подтверждение факта, что на рынке тебя пытаются развести везде, не только какие-то нечистоплотные дилеры форекса. На людях, которые не досмотрели или приняли что-то на веру, обязательно кто-то сделает деньги.

К слову сказать, брат с другом, поставили условие, что войдут в сделку только по цене 5.2 млн за студию и, не исключено, что получится заключить сделку уже и по этой цене.

Автор: Виталий Ермилов (с) 2017

Подписывайтесь на канал FinVader в Telegram